東京高等裁判所 昭和５７年（ネ）１３５９号 判決
控訴人（附帯被控訴人） 甲野春子
〈ほか一名〉
右両名訴訟代理人弁護士 石川博臣
同 村田彰久
被控訴人（附帯控訴人） 甲野夏子
〈ほか三名〉
右四名訴訟代理人弁護士 笠原力
主文
本件控訴をいずれも棄却する。
附帯控訴に基づき、原判決中、債権者控訴人（附帯被控訴人）らと債務者被控訴人（附帯控訴人）ら間の東京地方裁判所昭和五四年（ヨ）第一五二六号不動産仮処分申請事件について同裁判所が昭和五四年三月二三日にした仮処分決定のうち、別紙目録記載の各土地に関する部分を取り消すについて、被控訴人（附帯控訴人）らが共同して控訴人（附帯被控訴人）らのために各三〇〇万円の保証を立てることを条件とした部分を取り消す。
右仮処分申請のうち、別紙目録記載の各土地に関する部分を却下する。
訴訟費用は、第一、二審を通じてこれを二分し、その一を控訴人（附帯被控訴人）らの、その一を被控訴人（附帯控訴人）らの負担とする。
この判決は、第二項について仮に執行することができる。
事実
第一当事者の求める裁判
（本件控訴について）
一 控訴人（附帯被控訴人）（以下「控訴人」という。）ら
１ 原判決中、本判決主文第二項掲記の仮処分（以下「本件仮処分」という。）決定のうち別紙目録記載の各土地（以下、各土地を一括して「本件土地」といい、それぞれの土地は、同目録の各土地に冠記した番号により「（一）の土地」、「（二）の土地」等という。）に関する部分を取り消す（本件仮処分決定のうち原判決別紙第一物件目録記載の各土地中本件土地を除いたその余の土地に関する部分に係る異議の申立ては、当審において取り下げられた。）。
２ 本件仮処分決定中、本件土地に関する部分を認可する。
３ 訴訟費用は、第一、二審とも、被控訴人（附帯控訴人）（以下「被控訴人」という。）らの連帯負担とする。
二 被控訴人ら
控訴棄却。
（附帯控訴について）
一 被控訴人ら
主文第二項ないし第五項同旨。
二 控訴人ら
附帯控訴棄却。
第二当事者の主張
一 控訴人らの申請の理由及び被控訴人らのこれに対する認否は、原判決事実摘示のとおり（ただし、原判決三枚目裏二行目の「別紙第一物件目録」から同四行目の「所有であったところ」までを「訴外甲野太郎（以下「太郎」という。）は、本件土地中、（一）の土地につき五四五四五分の五二五六三の、（二）の土地につき六七七六八分の六五七八六の共有持分権をそれぞれ有し、（三）の土地ないし（七）の土地を単独で所有していたところ」に、同四枚目表七行目から八行目の「本件各土地につき」を「、それぞれ本件土地中、（一）の土地及び（二）の土地につき太郎の有した共有持分権の各一五分の一の、（三）の土地ないし（七）の土地につき各一五分の一の」に、同九行目の「本件各土地」から同末行の「相続登記」までを「本件土地については、いずれも、既に被控訴人らのため、相続を原因とする太郎の持分全部又は所有権の移転の登記」に、同裏三行目の「本件各土地並びに別紙第二物件目録」を「本件土地を含む別紙第一物件目録記載の各土地及び第二物件目録の番号」に、同四行目の「その処分等」を「控訴人らの共有持分権につき、譲渡、質権・抵当権・賃借権の設定その他一切の処分」に、同六行目の「仮処分決定」を「その旨の仮処分決定」に、同九行目の「以上」を「５ 以上」に、同行目の「本件各土地」を「本件土地」に、同五枚目表二行目の「２の事実は認めるが、主張の趣旨は争う」を「２の事実中、控訴人らが、本件土地につき、その主張のような共有持分権を有することは争うが、その余の事実は認める」に、同八行目の「本件各土地」を「本件土地」に、同一〇行目の「４の事実は認めるが、主張の趣旨は争う」を「４の事実は認める」にそれぞれ改め、同行の次に「５ 申請の理由５の主張は争う。」を加える。）であるから、これを引用する。
二 被控訴人らの主張
控訴人らが、遺留分減殺請求の結果、本件土地について、それぞれその主張のような共有持分権を有するとしても、被控訴人らは、民法一〇四一条一項の規定により、昭和五七年三月九日、各控訴人に対し、本件土地のそれぞれの時価である別表記載の価格（（A））に応じて算出した減殺を受けるべき本件土地のそれぞれの控訴人らの遺留分各一五分の一に相当する価額につき、被控訴人らの各自の相続分に応じた別表記載の額の弁償金を各自現実に提供して、これを弁償する意思表示をしたが、控訴人らがその受領を拒絶したので、控訴人春子に対しては、同月一一日、浦和地方法務局に、控訴人秋雄に対しては、同月一〇日、東京法務局に、それぞれ右金員を供託して弁償した。右価額弁償により、本件土地に対する控訴人らの共有持分権は消滅したから、本件土地に対する本件仮処分の被保全権利は、存在しないこととなった。
三 被控訴人らの主張に対する控訴人らの認否
右の被控訴人らの主張の事実中、被控訴人らが、その主張の日、各控訴人に対し、本件土地のそれぞれにつき、各自、別表記載の金額の弁償金を現実に提供して、その主張のような弁償の意思表示をしたこと、控訴人らがその受領を拒絶し、被控訴人らがその主張のとおりの供託をしたことは認めるが、その余は争う。被控訴人らの主張する本件土地のそれぞれの価格は、いずれも時価より低きに失するものであるから、その主張の価額弁償の効力は生じない。
第三疎明《省略》
理由
一 申請の理由１及び２の事実並びに４の事実中、控訴人らが本件土地につき、その主張のような共有持分権を有するとの点を除くその余の事実は、当事者間に争いがない。
右事実によれば、太郎が被控訴人らに対してした相続分の指定は、太郎の遺産に対する控訴人らの各一五分の一の遺留分を侵害するものであることが明らかであり、昭和五四年三月八日控訴人らが被控訴人らに対してした民法一〇三一条の規定（同条は、遺留分を侵害する相続分の指定に関しても、適用される。）による遺留分減殺請求の結果、右相続分の指定は、控訴人らの遺留分を侵害する限度で効力を失い、控訴人らは、太郎の遺産である本件土地につき、それぞれ、（一）の土地及び（二）の土地については太郎の有した共有持分権の各一五分の一の、（三）の土地ないし（七）の土地については各一五分の一の共有持分権を取得したものというべきである。
二 被控訴人らが、昭和五七年三月九日、各控訴人に対し、本件土地のそれぞれの遺留分に相当する価額として、それぞれ別表記載の額の弁償金を現実に提供してこれを弁償する意思表示をしたこと、控訴人らがその受領を拒絶し、被控訴人らは、それぞれ、その主張のとおり、控訴人らに対して右弁償金を供託したことは、当事者間に争いがない。
三 そこで、右価額弁償の意思表示がなされた当時の本件土地の時価について検討する。
１ 本件土地の時価については、成立に争いのない甲第二八号証（不動産鑑定士福本又一作成の不動産鑑定評価書。以下「福本鑑定」という。）及び当審における鑑定人田坂勇の鑑定の結果（以下「田坂鑑定」という。）があり、これらによれば、本件土地のうち、（二）の土地は更地であるが、その余の土地についてはいずれも借地権が存し、その地上に借地権者所有の建物の存在していることが一応認められるから、本件土地のうち（二）の土地を除くその余の土地については、借地権の負担付の底地の価格を検討すべきこととなる。
２ 田坂鑑定は、昭和五六年一一月一五日当時の本件土地の価格を別表記載のとおりとするが、福本鑑定は、同月二〇日当時の（一）の土地の底地価格を五九〇一万三〇〇〇円（一平方メートル当たりの更地価格二七万〇四八〇円）、（二）の土地の更地価格を一億八三三〇万円（同二七万〇四八〇円）、（三）の土地の底地価格を三五三七万九三三〇円（同三八万円）、（四）の土地の底地価格を三五四六万三一二〇円（同三八万円）、（五）の土地の底地価格を一億二八五三万二〇〇〇円（同二四万二八八〇円）、（六）の土地の底地価格を三四八八万二九〇〇円（同一六万二五〇〇円）、（七）の土地の底地価格を三六八五万七六〇〇円（同一六万二五〇〇円）とし、いずれの土地についても福本鑑定による価格が田坂鑑定によるそれよりも高額となっている。
田坂鑑定及び福本鑑定は、いずれも、各土地につき、取引事例比較法による比準価格と収益還元法による収益価格を求め、地価公示法による標準地の公示価格を規準として求めた価格を勘案してこれらを比較検討した上、比準価格をもって更地価格とし、更に本件土地のうち（二）の土地を除く各土地については、右更地価格に借地権割合を乗じて底地価格を求める点で基本的に同一の手法を採っているが、右借地権割合については、両鑑定とも各土地について一致した数値を用いており、右のような鑑定評価額の差は、更地価格の評定の過程において生じているから、次にその評定の過程について検討する。
３ 取引事例比較法の適用において、田坂鑑定は、いずれの土地についても更地の取引事例三例を採用し、福本鑑定は、（三）の土地及び（四）の土地については更地の取引事例を二例、借地権の取引事例一件を採用するほか、その余の各土地について更地の取引事例各三例を採用しており（ただし、各土地について重複して採用されているものがあるので、いずれの鑑定においても取引事例の実数は合計九例）、いずれの鑑定も、各取引事例ごとに、取引価格に対し、事情補正、時点修正、標準化補正、地域格差による調整を行って、近隣地域の標準画地の試算価格をそれぞれ求め、これらの試算価格を標準化して標準画地の価格を求めた上、標準画地と鑑定対象土地との個別的要因の比較（個別格差。以下「個別格差」という。）による調整を行って鑑定対象土地の価格を求めている。そして、双方の鑑定は、（一）の土地及び（二）の土地につき各二例、（五）の土地ないし（七）の土地につき各一例、実数で合計三例の更地取引事例につき、同一の事例を共通して採用しているが、そのうち、（一）の土地及び（二）の土地についての取引価格一平方メートル当たり二七万〇五〇〇円及び二四万三七〇〇円の各取引事例からの標準画地の試算価格を、田坂鑑定は、それぞれ、一平方メートル当たり二四万四四〇〇円及び二五万〇三〇〇円とするのに対し、福本鑑定は、それぞれ、一平方メートル当たり三〇万九〇三一円及び二九万七八〇〇円とし、（五）の土地ないし（七）の土地についての取引価格一平方メートル当たり二六万円の取引事例からの右試算価格を、田坂鑑定は、一平方メートル当たり二四万八二〇〇円とするのに対し、福本鑑定は一平方メートル当たり三一万二〇〇円とする。この共通の取引事例についての双方の鑑定における標準画地の試算価格の相違は、主として、事例補正と時点修正における双方の態度の違いに基づくものであり、これらの事例について、《証拠省略》によれば、福本鑑定は、各事例の取引がなされた当時、不動産取引は極めて不活発な状況にあったからいわゆる買い進みは考えられないとして、いずれも事情補正を行わないのに対し、《証拠省略》によれば、田坂鑑定は、右各事例は、その内容からいずれも正常な価格より高価な取引であると認め、その内容に応じて、それぞれ100/110ないし100/125の事情補正を施こして減額している（田坂鑑定も、他の実数六例の取引事例については、うち五例について事情補正を行っていない。）ことが一応認められ、また、時点修正における差異について、福本鑑定における修正率の根拠は明らかでないが、田坂鑑定及び田坂証言によれば、田坂鑑定は、主として地価公示価格及び県基準地標準価格を基準としたものであることが一応認められる。
４ 更に、取引事例を基礎として求めた近隣地域の標準画地の価格につき、標準画地と鑑定対象土地との個別格差による調整を行うについて、特に、本件土地のうち、（三）の土地及び（四）の土地を除くその余の土地につき、双方の鑑定の間には相当の相違がある。
(1) （一）の土地及び（二）の土地について、個別格差として、福本鑑定は、一括して一〇パーセントの減価修正を行い、田坂鑑定は、（一）の土地につき一八パーセント、（二）の土地につき二二パーセントの減価修正を行っている。
《証拠省略》によると、（一）の土地及び（二）の土地は西側が幅員約一三・八メートルの舗装県道に面する中間画地で、（一）の土地は約三〇ないし五〇センチメートル、（二）の土地は約七〇ないし八〇センチメートル、いずれも右県道より低くなっている土地であること、福本鑑定は、両土地を一括して、評価し、地域内の標準画地に対し、やや面積過大、奥行長大であることを理由として八パーセント減、道路面と等高にするため、三・三平方メートル当たり約一万円程度の造成費を要することを理由として二パーセント減とし、全体で一〇パーセントの減価修正をしていること、田坂鑑定は、両土地の面積が標準画地よりいずれも過大であり、それらの土地の西側部分が幅員二〇メートルの都市計画街路の一部として計画決定されていて、その工事がいつなされるか分らない状態にある上、道路と等高にするためにいずれも造成工事が必要であるが、特に（二）の土地では道路との高低差が大きいため、擁壁工事も必要であり、三・三平方メートル約五万円程度を要するとの理由から（一）の土地については一八パーセント、（二）の土地については二二パーセントの修正減価をしたものであることが一応認められる。
(2) （五）の土地について、個別格差として、福本鑑定は八パーセント、田坂鑑定は二〇パーセントの減価修正を行っている。
《証拠省略》によると、（五）の土地は、東側が幅員約八・五メートル、西側が幅員約五メートルの各舗装道路に接する二方路画地であり、一〇人の借地人によって一二棟の木造建物の敷地として使用されていること、福本鑑定は、右一二棟の建物敷地はそれぞれ画地面積として地域のほぼ標準的な面積であるとし、うち三棟の敷地のみが幅員約一・四メートルの私道に接面していることを理由として八パーセントの減価修正をしていること、田坂鑑定は、街路条件が良好であることから五パーセント増、鉄道線路に近いことから五パーセント減と評価した上、画地が大きく、多数の借地人により使用されていて市場性が低いことを理由として二〇パーセントの減価修正をしたものであることが一応認められる。
(3) （六）の土地及び（七）の土地について、個別格差として、田坂鑑定は一括して四一パーセント、福本鑑定は一括して三五パーセントの減価修正を行っている。
《証拠省略》によれば、（六）の土地及び（七）の土地は、幅員二メートル前後の入り組んだ狭い私道に接面して隣接しているが、全体として、七ないし八人の借地人により八棟の木造建物の敷地として使用されていること、福本鑑定は、右土地は、私道敷部分があり、道路が狭く、袋地であるという減価要因に対し、その北方及び西方約三〇メートル付近まで大宮駅前西口地区土地区画整理地区となっていることによる周辺環境の向上等を考慮すべきことを理由として、結局三五パーセントの減価修正を行っていること、田坂鑑定は、右のように街路条件が悪いことにより一〇パーセント減とし、多数の借地人により使用されている上、その建物も建築関係法規違反の状態で、市場性に極めて乏しいと見られることを理由として、画地条件につき三五パーセント減の評価とし、相乗的に、少くとも四一パーセント程度の減価修正をすべきものとしたものであることが一応認められる。
５ 以上、３及び４の諸点に関する田坂鑑定の内容は、いずれも十分首肯し得る合理的なものと認められる上、田坂鑑定は、前記のとおり、取引事例比較法の適用の際実数九例の更地取引事例を採用しているが、そのほかに、（一）の土地ないし（四）の土地について各二例、（五）ないし（七）の土地について各一例、実数合計五例の底地取引事例をも採用し、価格判定の参考資料としていること、福本鑑定も、田坂鑑定も、取引事例比較法による比準価格と収益還元法による収益価格とを比較検討した上、比準価格をもって当該鑑定対象土地の価格としているが、福本鑑定においては、（三）の土地及び（四）の土地を除いて、いずれの土地についても、比準価格と収益価格との間には大きな懸隔がある（収益価格の比率価格に対する割合は、（一）の土地及び（二）の土地につき三八・八パーセント、（三）の土地及び（四）の土地につき九七・八パーセント、（五）の土地につき五八・一パーセント、（六）の土地及び（七）の土地につき五八・〇パーセント）のに対し、田坂鑑定においては、比準価格と収益価格が全般にごく近似したものとなっている（収益価格の比準価格に対する割合は、（一）の土地につき九五・六パーセント、（二）の土地につき九五・八パーセント、（三）の土地及び（四）の土地につき九四・六パーセント、（五）の土地につき八三・九パーセント、（六）の土地及び（七）の土地につき八三・七パーセント）こと、田坂鑑定によれば、昭和五六年一一月当時の地価水準は、（一）の土地及び（二）の土地については三・三平方メートル当たり七五万円前後程度、（三）の土地及び（四）の土地については同一〇〇万円前後程度、（五）の土地ないし（七）の土地については同八〇万円前後程度と一応認められることを考慮すると、本件土地の時価の評価としては、田坂鑑定が福本鑑定より首肯し得るものというべきである。
したがって、前記価額弁償の意思表示がなされた当時の本件土地の時価（（二）の土地については更地価格、その余の土地については底地価格）は、田坂鑑定により別表記載の土地の価格（（A））のとおりであることを一応認めることができ、右認定を左右するに足りる疎明はない。
四 してみると、被控訴人らが、昭和五七年三月九日、各控訴人に対し、本件土地について、民法一〇四一条一項の規定による価額弁償の意思表示をして弁償金として提供した別表記載の各金額は、本件土地に係る控訴人らの各一五分の一の遺留分の価額の被控訴人ら各自の相続分に応じた額として相当な額であるから、右価額弁償の意思表示をしてこれを現実に提供したことにより、本件土地に対する控訴人らの共有持分権は消滅したものというべきである。
五 したがって、本件土地については、控訴人らの主張の本件仮処分の被保全権利が一応存しないことになり、結局被保全権利の疎明がないことに帰し、また、保証を立てさせて本件仮処分申請を認容することも相当でないから、本件仮処分決定のうち、本件土地に関する部分は失当であって、原判決中右部分の本件仮処分決定を取り消した部分は結局相当であり、控訴人らの本件控訴はいずれも理由がないので、これを棄却することとし、原判決中右部分の仮処分決定を取り消すについて被控訴人らが保証を立てることを条件とした部分は失当であり、被控訴人らの本件附帯控訴はいずれも理由があるので、原判決中右部分を取り消して、本件仮処分申請中本件土地に関する部分を却下することとし、訴訟費用の負担につき民事訴訟法九六条、八九条、九〇条、九三条の各規定を、仮執行の宣言につき同法一九六条の規定を適用して、主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 香川保一 裁判官 菊池信男 吉崎直彌）
〈以下省略〉